利潤率雖有所上升，但2018年仍不樂(lè )觀(guān)。

自2014年以來(lái)，中國房地產(chǎn)行業(yè)結束了高增長(cháng)并走向衰退期�！鞍足y時(shí)代”這一說(shuō)法也因此屢被提及。

房地產(chǎn)白銀時(shí)代具有兩大顯著(zhù)表現：第一，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在2015年降至2000年以來(lái)最低點(diǎn)，僅為1%。2016年開(kāi)始，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速略有增長(cháng)。而在1999-2014年間，我國房地產(chǎn)業(yè)曾以超過(guò)20%的年均增速發(fā)展;第二，房企平均凈利潤率跌至個(gè)位數。

然而，這一現象在2017年發(fā)生了改變。近期，A股發(fā)布年報的房企約53家，港股等超過(guò)15家，共計接近70家發(fā)布了年報。中原地產(chǎn)統計數據顯示，2017年房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)，平均凈利率高達12.4%。

時(shí)隔三年，房企凈利潤率再次回到兩位數。

回光返照?

盡管房地產(chǎn)行業(yè)屢遭調控，但開(kāi)發(fā)商利潤卻從低谷走出了一條向上的曲線(xiàn)。

3月29日，融創(chuàng )中國發(fā)布2017年年報，報告期內實(shí)現營(yíng)業(yè)收入658.7億元，同比增長(cháng)86.4%;毛利136.3億元，同比增長(cháng)181.1%;毛利率20.7%，較上年同期13.7%提升7個(gè)百分點(diǎn)。公司擁有人應占溢利110.0億，同比大增344%;公司擁有人應占核心凈利111.2億，同比增長(cháng)259.1%。融創(chuàng )建議派發(fā)2017年度末期股息每股0.501元，同比增長(cháng)94.9%。

融創(chuàng )中國盈利水平雖然有提升，但從行業(yè)整體情況看，仍屬一般。事實(shí)上，主流房企在2017年整體收益表現均不錯。中原地產(chǎn)數據統計顯示，2017年房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)凈利率高達12.4%，相比2016年全年房企的平均不到10%明顯上漲，2015年這一數字為9.69%。

雅居樂(lè )2017年凈利潤67.80億元，同比增加122.3%;保利置業(yè)2017年股東溢利同比大增至24.6億港元;遠洋2017年銷(xiāo)售額創(chuàng )新高逾705億，凈利同比增34%至51.15億;SOHO中國2017年純利47.33億元 同比增長(cháng)約420%;華潤置地2017年溢利191.6億港元， 租金收入87.8億港元;富力2017年凈利潤同比大增204%，2018年銷(xiāo)售目標1300億;太古地產(chǎn)2017年股東應占綜合溢利339.57億港元，同比增長(cháng)126%;中國奧園去年凈利潤同比增長(cháng)93.9%至19.52億元。

龍湖執行董事兼首席財務(wù)官趙軼表示，“龍湖集團毛利率一直在25%到30%區間，2017年干得非常好，2015年到2016年兩年的一些高房?jì)r(jià)項目進(jìn)入協(xié)同管道，毛利率沖到34%左右�！�

“面包價(jià)格高，面粉顯得很便宜，”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，“首先，我們必須看到2017年房企凈利潤提升，主因就是相對于2017的房?jì)r(jià)，前期土地成本相對較低，尤其是2015年前所拿土地價(jià)格，相對售價(jià)來(lái)看成本優(yōu)勢更為明顯。

并不樂(lè )觀(guān)的2018年

回首過(guò)去15年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了制度紅利、城鎮化加速、貨幣寬松到結構性機遇四個(gè)階段的發(fā)展驅動(dòng)，整體呈現量增價(jià)漲的態(tài)勢。2017年優(yōu)異的業(yè)績(jì)表現能否持續?絕大部分房企持不確定態(tài)度。

2003-2017年間，全國商品房銷(xiāo)售額從7956億擴大至13.37萬(wàn)億元，增長(cháng)了15.8倍。15年來(lái)，中國城鎮化率由2003年的40.5%增長(cháng)至2017年的58.5%，達到世界城市化平均水平。城鎮化速度在超過(guò)一定水平后開(kāi)始由加速增長(cháng)時(shí)期進(jìn)入減速增長(cháng)階段。這就是房地產(chǎn)行業(yè)當前面臨的“白銀時(shí)代”。

從更長(cháng)遠看，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮甚至認為，并非毛利越高越好。他認為，“毛利越高意味著(zhù)風(fēng)險越大，難道允許你這么干下去嗎?肯定不合適。我們的行業(yè)暴利時(shí)代結束了，房?jì)r(jià)單邊快速上漲的時(shí)代結束了，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)的全面短缺時(shí)代也已經(jīng)結束了。我們再指望毛利大幅度提高是不現實(shí)的�！�

那么就2018年而言，房企是否還能維持較好的利潤表現?

“面包不漲價(jià)，面粉顯得有點(diǎn)貴�！睆埐ㄕJ為，2018年對房企來(lái)說(shuō)將是壓力較大的一年，2016年后不少房企激進(jìn)拿地，但在2018年房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力偏弱的整體市場(chǎng)背景下，企業(yè)利率受影響。另外值得關(guān)注的是，2018年高企的融資成本或將使很多房企的借款利息等財務(wù)費用明顯增長(cháng)，同樣會(huì )影響凈利潤。整體來(lái)看，2018年大部分房企凈利率想要保持2017年水平，難度很大。

趙軼稱(chēng)，“未來(lái)我們布局的一些城市，政府或多或少有限價(jià)政策，預測這一兩年，一方面項目非常不錯，另一方面會(huì )面臨政策管制。我們的原則是，只要達到合理毛利率，會(huì )堅持賣(mài)。未來(lái)一兩年，公司毛利率不會(huì )大幅增長(cháng)，但會(huì )穩定保持在30%左右�！�

海通證券分析師姜超注意到， 2017年四季度以來(lái)，70城新建商品住宅價(jià)格指數同比增速已由2017年上半年9%以上的高點(diǎn)降至6%以下。特別地，2018年前兩月一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比增速由正轉負，創(chuàng )2015年6月以來(lái)新低，這具有重要的信號意義。意味著(zhù)住房投 資持續升 值預期被打破，吸引力也有所下降，投 資需求面臨回落。

“房?jì)r(jià)神話(huà)難續�？傮w來(lái)看，人口老齡化和城鎮化增速放緩，使得剛需群體數量減少; 政策對住房投 資性需求的打擊和房?jì)r(jià)松動(dòng)，使得住房投資的吸引力下降，投 資需求也趨于回落;更重要的是，在防范化解金融風(fēng)險的大背景下，中央提出要結構性去杠桿，未來(lái)貨幣低增成為常態(tài)，將不足以支撐居民大規模舉債買(mǎi)房，利率約束也使得需求趨勢下行，因而新房低庫存并不足以支撐2018年房?jì)r(jià)繼續上漲�！苯�超認為。

一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋找新的賺錢(qián)生意。比如龍湖集團CEO邵明曉表示，“龍湖集團去年冠寓開(kāi)了15000間，今年還會(huì )新開(kāi)5萬(wàn)間左右。長(cháng)租公寓目前還在打磨，屬投入期，基本能打平，但最終目標要把它變成賺錢(qián)業(yè)務(wù)，做到行業(yè)前三。進(jìn)入相對成熟期后，預計輕資產(chǎn)類(lèi)的長(cháng)租公 寓毛利率35%左右，凈利潤率能到12%-15%，以后如果能做到15%甚至IRR 20%以上，將是非常賺錢(qián)的生意。我們可以通過(guò)這個(gè)業(yè)務(wù)觸達20-35歲的年輕人，這部分客戶(hù)對我們更有價(jià)值�！�