2012年12月18日，國家統計局發(fā)布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況：11月份新建商品房整體情況呈現全面上漲。統計數據表明，自從2012年6月止跌以來(lái)，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格已連續第6個(gè)月環(huán)比上漲。那么2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將何去何從。同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉從政策、資金、市場(chǎng)等三個(gè)方面對2013年的市場(chǎng)行情進(jìn)行了縝密的預判。

　　政策走勢：

　　去投資化的限購、限貸不可能本質(zhì)上出現松動(dòng)

　　十八大期間，有記者向住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新提問(wèn)“房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策什么時(shí)候放松”，他回答稱(chēng)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策現在還沒(méi)想放松。對于樓市調控，中央政府時(shí)刻準備應對。遇到某一城市自行調整樓市政策時(shí)，中央儲備相應的政策，一旦需要的話(huà)就出手�！�

　　而近期各地樓市微調不斷升溫跡象明顯，在這個(gè)時(shí)間段提出這樣的說(shuō)法有什么含義？對今后的樓市發(fā)展有什么影響？是否意味著(zhù)樓市調控從嚴？

　　同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，十八大期間，住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新回答意味著(zhù)“去投資化”的樓市調控政策應該還會(huì )繼續執行，在本質(zhì)上限購、限貸不可能出現松動(dòng)，樓市調控政策底線(xiàn)不可能觸動(dòng)。

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議也提出，2013年中國還將加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控。

　　但是，現實(shí)房地產(chǎn)政策中確實(shí)正在出現“微調”，如今年以來(lái)政府已經(jīng)公開(kāi)認可的首套房的差別化的信貸政策、普通住宅標準調整，還有近期公積金貸款政策的微調，以及由于降息、降準、等貨幣政策的定向定量寬松等�！拔⒄{”主要圍繞首套房“自住需求”進(jìn)行，并沒(méi)有對于投資性投機性需求起到鼓勵入市的作用。當前，政府從政策層面已經(jīng)認可這些差別化的限售與信貸政策及其他已經(jīng)認可的補貼和鼓勵措施。

　　總體上來(lái)講，今年房地產(chǎn)調控政策呈現出“外緊內松”的市場(chǎng)特征，政策層面“微調”與堅持房地產(chǎn)調控的不動(dòng)搖的“雙重標準”同時(shí)在執行。

　　那么2013年房地產(chǎn)調控政策將呈現出什么樣的特征？

　　首先，中央經(jīng)濟工作會(huì )議定調2013年貨幣政策仍以穩健為特征，貨幣政策的穩健特征決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行會(huì )相對穩健，不會(huì )出現大起大落。

　　其次，從當前政府表態(tài)及實(shí)際政策執行來(lái)看，2013年房地產(chǎn)調控政策仍然會(huì )呈現出“外緊內松”的市場(chǎng)特征，政策層面“微調”定向寬松刺激剛需與堅持房地產(chǎn)調控的不動(dòng)搖的“雙重標準”會(huì )同時(shí)執行。

　　與此同時(shí)，在政策層面“微調”與堅持房地產(chǎn)調控的不動(dòng)搖的“雙重標準”同時(shí)在執行的市場(chǎng)背景下，政策執行力度上應該總體上繼續保護首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時(shí)間。

　　第三、以城鎮化拉動(dòng)內需，將助推房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”持續回升。

　　在明年及未來(lái)，城鎮化是我國擴大內需的最大潛力所在，伴隨著(zhù)城鎮化的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在城鎮化過(guò)程中拉動(dòng)內需的地位也會(huì )日益突出出來(lái)，這將助推房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面持續回升與回暖，這有可能會(huì )使房?jì)r(jià)繼續堅挺，甚至出現房?jì)r(jià)持續小幅上漲的現象。同時(shí)，在推進(jìn)城鎮化過(guò)程中，一旦房?jì)r(jià)出現反彈風(fēng)險，政策層面盡管在執行力度上還有可能再度有所收緊。

　　資金走勢：

　　“流動(dòng)性”進(jìn)一步寬松，購房者勿錯“平價(jià)”購房時(shí)機

　　國家統計局數據顯示，2012年10月CPI比9月1.9%有小幅回落，但總體上看，近期CPI增速放緩并且呈現企穩態(tài)勢，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解。與此同時(shí)，按照現在CPI的同比增速態(tài)勢，全年CPI同比增長(cháng)目標控制在4%的問(wèn)題也不大，這也為年內“降準”或“降息”1-2次刺激宏觀(guān)經(jīng)濟復蘇“穩增長(cháng)”提供了基礎的市場(chǎng)環(huán)境。

　　另外，中國人民銀行10月13日發(fā)布的數據顯示，截至9月末，廣義貨幣(M2)增長(cháng)14.8%，狹義貨幣(M1)增長(cháng)7.3%。M2今年以來(lái)首次突破14%表明，流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，有望成為經(jīng)濟企穩回升的動(dòng)力。

　　今年以來(lái)，總體來(lái)看，CPI增速放緩并且呈現企穩態(tài)勢，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解，在此基礎上，樓市政策“微調”，差別化的樓市調控政策導致市場(chǎng)成交量逐步回暖。與此同時(shí)，在降準與降息之下，市場(chǎng)流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，總體上也推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向回暖靠近。

　　在這樣的市場(chǎng)背景下，根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調查數據，2012年11月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續第6個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較上月擴大0.09個(gè)百分點(diǎn)。國家統計局發(fā)布2012年11月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格中53個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲，同樣反映出房?jì)r(jià)連續微幅上漲的態(tài)勢。

　　在CPI企穩的市場(chǎng)背景下，全國房?jì)r(jià)仍然出現連續6個(gè)月上漲的現象，這一定程度上說(shuō)明，在未來(lái)貨幣政策走向定向或定量寬松之時(shí)，市場(chǎng)面臨的通脹預期壓力正在上升，無(wú)論是出于自住購房目的，還是投資購房目的，防止口袋中貨幣進(jìn)一步貶值購買(mǎi)力降低成為當務(wù)之急。

　　從國內環(huán)境看，隨著(zhù)我國經(jīng)濟發(fā)展逐步進(jìn)入新的階段，勞動(dòng)力、土地價(jià)格都在上漲，成本推動(dòng)型通脹壓力將長(cháng)期存在，再加上美國QE3、QE4推出，內外兩種趨勢的重合，對物價(jià)上漲進(jìn)而通脹的影響不容低估。

　　我們看到，在限購之下，需求被壓制，在美國QE3、QE4推出的市場(chǎng)背景下，熱錢(qián)在樓市周邊尋找進(jìn)入的機會(huì )。盡管中央政府近期依然堅持不懈的宣傳限購限貸，這也是在全球貨幣“大”爆炸的當下，希望通過(guò)控制限購限貸這道水閘，堵住貨幣不由自主的流向房地產(chǎn)這個(gè)最能吸金的大水庫；希望即使貨幣爆炸，也是流向實(shí)體經(jīng)濟，當然這不可避免地仍然會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。在QE1的過(guò)程中黃金白銀石油狂漲，QE2期間也同樣。近期，多家房企或赴港上市、或收購上市平臺，或在通過(guò)境外渠道進(jìn)行頻繁融資，均表明熱線(xiàn)政策緩慢地流向中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。此時(shí)，其實(shí)聰明的投資客早就明白手中的資金該流向哪里。

　　因此，在股市大盤(pán)走低、通脹預期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場(chǎng)之下，勢必會(huì )導致房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的首選投資項之一，這一定程度上也會(huì )助推房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的持續回升，從而最終傳導到價(jià)格的上漲與反彈。

　　同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，從價(jià)格未來(lái)趨勢角度來(lái)看，盡管當前由于樓市政策“微調”，成交量逐步回暖，房?jì)r(jià)降幅正在收窄，能夠帶來(lái)市場(chǎng)趨勢性下跌的市場(chǎng)基礎環(huán)境并不存在，房?jì)r(jià)持續下跌的動(dòng)力正在逐步消失。從當前來(lái)看，全國房?jì)r(jià)連續6月上漲現象已經(jīng)表明當前價(jià)格已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，在政策“微調”定向寬松及成交量持續回升的市場(chǎng)背景下，房?jì)r(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境。從開(kāi)發(fā)商定價(jià)角度來(lái)講，當前小幅優(yōu)惠小幅促銷(xiāo)的“平價(jià)”策略成為市場(chǎng)主流和趨勢，在這個(gè)階段，購房者不應該錯過(guò)當前“平價(jià)”購房時(shí)機。

　　一定意義上來(lái)講，本輪調控以來(lái)，購房者已經(jīng)錯過(guò)了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價(jià)的最佳購房“時(shí)間窗”。盡管在去投資化的調控政策的影響下，全國房?jì)r(jià)開(kāi)始有小幅回升的趨勢，今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場(chǎng)底”，但是，購房者已經(jīng)很難在短期內找到之前大幅降價(jià)的購房時(shí)間窗口。在第四季度甚至更長(cháng)時(shí)間段內，小幅優(yōu)惠或微幅降價(jià)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流和趨勢。在市場(chǎng)基本面趨好的背景下，購房者應該抓緊房企由于企業(yè)年度銷(xiāo)售業(yè)績(jì)指標、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內確實(shí)較為緊張等策略性的降價(jià)“平價(jià)”時(shí)機進(jìn)行購房，而不是持續觀(guān)望，等待市場(chǎng)基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤(pán)開(kāi)始漲價(jià)時(shí)再買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。

　　市場(chǎng)走向：

　　市場(chǎng)“基本面”將現真正意義“回暖”

　　從整個(gè)市場(chǎng)“基本面”來(lái)看，　2012年整個(gè)1-8月，全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現首次回升的跡象，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地規模(土地市場(chǎng)交易)、也包括整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積和金額增速下滑幅度縮小。此外，1-11月全國商品房銷(xiāo)售面積首次出現同比轉正，這就促使整個(gè)市場(chǎng)“基本面”繼續向利好方向發(fā)展。在這個(gè)階段，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì )繼續積極入市，繼續放量，延續之前成交量回升的局面，這將使開(kāi)發(fā)企業(yè)對于整個(gè)市場(chǎng)“基本面”由信心不足轉向謹慎樂(lè )觀(guān)，這也將促使開(kāi)發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積，甚至重拾土地市場(chǎng)拿地的熱情，逐漸形成市場(chǎng)“基本面”的真正意義的“回暖”。

　　同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，從2013年市場(chǎng)基本面走勢來(lái)看，由于政策“微調”與房地產(chǎn)調控的“雙重標準”的執行，再加上以城鎮化拉動(dòng)內需的2013年宏觀(guān)經(jīng)濟政策的定調，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面應該還會(huì )在“微調”政策刺激下持續回升，但是不會(huì )出現大幅逆轉行情，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”整體上會(huì )持續好轉，但是仍然處于整個(gè)市場(chǎng)大周期的低谷期的復蘇與回升期，保持“限速”中緩慢復蘇與房企有限制的擴張的行情將是2013年整體市場(chǎng)基本面的特征。

　　在這個(gè)階段，伴隨著(zhù)城鎮化的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在城鎮化過(guò)程中拉動(dòng)內需的地位也會(huì )日益突出出來(lái)，這將助推房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面持續回升與回暖，這有可能會(huì )使房?jì)r(jià)繼續堅挺，甚至出現房?jì)r(jià)持續小幅上漲的現象。

　　從當前來(lái)看，全國新建住宅房?jì)r(jià)連續6月上漲，市場(chǎng)已經(jīng)出現房?jì)r(jià)降幅收窄甚至個(gè)別項目小幅漲價(jià)的現象。因此，當前調控的壓力仍然存在，“去投資化”的限購限貸政策尚短期內不可能出現明顯松動(dòng)，外來(lái)的投資投機性需求不會(huì )大規模入市，限購政策有可能明年會(huì )繼續執行。

　　此外，政策層面仍然需要從嚴執行，繼續執行差別化的稅收政策保護首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時(shí)間。從政策面的走勢可以看出，由于“微調”政策仍然繼續針對首套房自住需求進(jìn)行，那么也就明確地為首套房“自住需求”進(jìn)一步放量入市提供了市場(chǎng)機會(huì )，盡管房企房?jì)r(jià)降幅收窄甚至只有小幅的房?jì)r(jià)促銷(xiāo)優(yōu)惠，但是，整個(gè)市場(chǎng)基本面尚未明顯有好轉的跡象，應該來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)尚處于恢復的階段過(guò)程中，在限購限貸政策的之下房?jì)r(jià)不會(huì )出快速上漲的趨勢，在房?jì)r(jià)相對平穩的階段，仍然是自住需求、剛需一族相對合理的購房時(shí)間“窗口”，在這個(gè)階段，首套房“自住需求”將繼續支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖。

　　(同策咨詢(xún) 張宏偉)